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绿城清零了永续债|直击业绩会

3月25日,绿城中国召开的2023年度业绩发布会上,行政总裁郭佳峰在谈到市场销售情况时如此说道,与他一同出席业绩会的还有董事会主席张亚东、执行总裁耿忠强、执行总裁周长江、副总裁李骏。

虽然谨慎看待后市,但绿城中国还是向外界透露了一些经营指标,例如预计2024年的总投资货值将在1000亿元左右,销售目标争取与2023年持平。

绿城清零了永续债|直击业绩会

预计新增货值1000亿

2023年,绿城中国参与了近200场土拍,全年新增项目38个,总建筑面积约557万平方米,权益地价595亿元,平均楼面价约每平方米14231元,预计新增货值1425亿元,超过2022年。

这些新拓项目中,一二线货值占比84%,北京上海杭州三城新增货值约823亿元,占比58%;有26个年内实现首开,占同期新增土储数量的68%,新增货值当期实现销售转化约549亿元,同比提升约10%,当期转换率约39%。

城市分布来看,2023年,绿城中国在杭州实现合同销售额631亿元,位居市场第二;上海市场则实现了208亿元的合同销售额;西安市场贡献销售额124.1亿元。

加之天津长沙济南等城市的助力,绿城中国2023年实现总合同销售额3011亿元,其中来自自投项目的合同销售金额约1943亿元,对应权益销售额1276亿元,同比增长4%,权益比提升至66%。2023年的新增项目中,该公司平均权益比进一步提升至约74%。

谈到2024年的投资铺排,郭佳峰说公司也想寻求更好的发展,希望能超过2023年1425亿元的新增货值,但根据综合分析来看,今年市场可能会面临较大挑战,权衡之下预计2024年将新增1000亿元左右,且将视销售及现金流情况安排,“今年3到5月期间,上海、杭州、北京等地区仍有优质土地在等待拍卖,我们一直在关注”。

对于深耕的杭州区域,李骏直言,今年在整体政策有望继续宽松的大前提下,杭州的限制性政策可能会进一步放开,市场分化会进一步加剧,核心区域核心板块的优质项目价值稳定性更强。另外,杭州还是会有优质土地推出,可能会有一部分容积率在1以下的低密度地块上市。

“杭州市场总体成交比较活跃,核心板块量价都很坚挺,库存也健康。”他表示,目前绿城中国在杭州有8个待售项目,都在按***推进,部分项目预计可以提前入市。

永续债清零

销售端的稳健为绿城中国提供了内源性现金流增长。

2023年,该公司经营性现金流规模较2022年的146亿元增至230亿元,总营收同比增长3.3%至1313.83亿元,对应归母净利润约31.18亿元,同比增幅为13.1%,整体毛利率13%。

耿忠强称,未来随着2022年、2023年获取项目逐步交付,绿城中国的整体毛利率水平也将会有所好转。

他直言,2023年结转的物业中,有相当一部分是2020年、2021年获取的项目,而2021年下半年开始,房地产市场开始下行,“虽然绿城跑赢了同行,但是也存在部分项目的售价或者流速不及预期”。

另一方面,绿城中国拿地更加聚焦于一二线城市,核心城市核心地块的毛利率相对偏低。以杭州为例,虽然该城核心区的地价放开了,但房价还受到限制,也使得公司的毛利率相对偏低,不过这些区域的安全性、流动性也较好,在下行市场中为绿城中国的安全底线提供了保障。

按耿忠强所言,目前绿城中国已售未结转的毛利率整体水平比已结转的要高,“2024年结转的收入中还是有一定比例的项目是2021年获取的,所以预计2024年的毛利率还是会处在一个底部区间”。

数据显示,截至2023年末,绿城中国累计已售未结转金额约2565亿元,对应权益金额1712亿元,其中有1064亿元的权益金额将在2024年结转,为公司2024年的业绩埋下了基础。

融资情况来看,去年,绿城中国的总借贷加权平均利息成本下降至4.3%,较2022年的4.4%下降了10个基点;发行公司债、中期票据等债券合共139亿元,整体发行利率3.93%。

会上,耿忠强透露称,2024年内,绿城中国有120.5亿元境内公开债到期,其中上半年有71.5亿元,已经归还了51.5亿元,下半年将有49亿元到期。他表示,绿城中国将根据市场情况择机发债置换,同时准备了自有资金准备偿还,“今年将着手安排2025年到期债务的提前置换”。

截至2023年末,绿城中国拥有货币资金734亿元,现金短债比2.3倍。公司年内偿还永续债15亿元,实现永续债清零,一年内到期的债务总额为325亿元,占比22.3%,维持低位。