平安证券：房企融资再获表态支持，楼市端压力犹在

乐居财经 李礼 11月16日，平安证券发布地产研报。

本月观点：近期房企信用担忧蔓延至混合所有制企业，中央金融工作会议定调一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，央行等四部门联合召集数家房企座谈，防风险背景下更多金融支持仍值得期待；此外消费类基础设施公募REITs正式落地，布局商业地产领域的房企迎来利好。投资建议方面，近期地产板块持续调整主要受楼市修复幅度及持续性不及预期影响，短期基本面变化仍为影响板块行情关键，中长期来看，具备融资、拿地优势，且借助行业调整期不断优化资产质量房企有望逐步胜出，建议关注越秀地产、保利发展、招商蛇口、建发国际集团、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。

　　政策：取消地价上限，中央金融工作会议支持房企融资。10月涉房类政策30项，其中偏松类政策29项；自然***部建议取消土拍地价上限，中央金融工作会议提出一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，首批4单消费基础设施REITs获***受理。核心城市政策力度持续加码，限制性政策陆续退出。

　　资金：房贷利率再创年内新低，房企融资有望迎来新一轮政策支持。10月百城主流首套房贷利率为3.88%，二套房房贷利率4.44%，再创年内新低；近期房企安全性担忧蔓延至混合所有制企业，中央金融工作会议定调一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，或意味房企融资有望迎来新一轮政策支持；此外消费类基础设施公募REITs正式落地，布局商业地产领域房企迎来利好。

　　楼市：百城住宅价格环比企稳，四季度成交压力仍存。百城住宅平均价格连续两个月环比企稳回升，楼市宽松政策初见成效。11月前两周楼市成交平淡，截至14日重点50城新房月日均成交环比降17.3%，同比降29.4%，降幅较上月扩大17.4pct；重点20城二手房月日均成交环比降8.2%，同比升24.5%；预计四季度推盘量或将低位回升，但当前购房者对于未来房价、收入预期仍相对谨慎，需持续关注后续销售走向。

　　地市：土地成交稳中趋升，资金实力较好的央国企拿地机会增加。10月百城土地成交建面环比升48.8%，部分城市优质地块带动下，成交规模稳中趋升。自然***部发文建议取消地价上限后，土拍恢复至价高者得，平安证券认为仅核心城市优质地块尚能维持一定热度，整体土拍改善或不明显，预计中小房企在核心城市拿地压力加大，资金实力较好的央国企拿地机会或将增加。

　　房企：百强销售延续修复，央国企持续担当拿地主力。10月单月百强房企销售额环比增长0.4%，同比下降28.3%，同比降幅较9月收窄1.2个百分点，连续2个月降幅收窄；50强房企整体拿地销售金额比、面积比环***别升42.5pct、17.2pct。10月北京、上海、南京、广州等城市均有高总价地块拍出，对房企资金实力考验较大，地方城投类企业单月拿地规模排名下滑，头部央国企持续担当拿地主力。

　　板块表现：10月申万地产板块跌7.27%，跑输沪深300（-3.17%）；截至2023年11月15日，当前地产板块PE（TTM）14.1倍，高于沪深300的11.23倍，估值处于近五年91.2%分位。

　　风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。